Кто заботится о доме?

Подробности

Опубликовано 01.05.2013 20:55

Автор: Администрация

Интервью с председателем правления ООО «Īpašnieku sabiedrība» Анжеликой Хлобордовой.

-          Скажите, пожалуйста, а как давно, вообще, вы занимаетесь обслуживанием многоэтажных домов?

-          Наше ООО «Īpašnieku sabiedrība» основано 5 июля 2000 года с целью обслуживания домов на договорной основе. Мы все - учредители компании - бывшие работники домоуправления при железной дороге, со стажем на тот момент около 15 лет.  Это – немалый опыт. Наверное, поэтому мы и стали самой первой частной структурой, которая взялась за управление домами. До  2000 года ни один дом не обслуживался в частной структуре. Так что мы – первопроходцы.

-          И как же это получилось?

-          Железная дорога была первой, кто отдал свои дома на приватизацию в Приватизационную комиссию. Мы, сотрудники железнодорожного домоуправления, перешли работать в те фирмы, которые назначила Приватизационная комиссия. И сразу же обнаружили, что у нашего нового руководства совершенно нет опыта работы. У нас же этот опыт был. Так что мы решили образовать свою собственную обслуживающую компанию.

-          А как вы получили в обслуживание дома?

-          Первые 10 домов на обслуживание нам дала Приватизационная комиссия (Centrālā Dzīvojamo māju privatizācijas komisija (CDZMPK)). Это были как раз те дома, которые железная дорога отдала на приватизацию. Можно сказать, они были «первыми ласточками» приватизации. Первые договоры с 60% собственников квартир в этих десяти домах мы заключили летом 2000 года и переняли на обслуживание с 01 сентября 2000 года.

-          А сколько домов в обслуживании у вас сегодня?

- Сегодня в обслуживании 33 дома (около 2000 квартирных собственников). В том числе и дома, которые организовали свои товарищества. Мы с ними перезаключили договоры и сотрудничаем.

-          То есть товарищества образовались, но сами не обслуживают, а приглашают вас. Почему?

-          Их устраивает наше обслуживание.

-          А как вам работается с товариществами?

-          Хорошо работается. С товариществами намного легче сотрудничать. Сравните, или для решения какого-либо вопроса мы должны  получить 51% голосов квартирных собственников дома или согласовать решение с 5 членами правления. Если дом уполномачивает правление товарищества, в котором, допустим, 5 человек, то нам нужно обсудить вопрос не на общем собрании, а только с этими пятью человеками за круглым столом. В этом случае решение принять намного легче.

-          И никто не пытался уйти?

-          Почему, люди ищут, где лучше. Были дома, которые исследовали рынок, сравнивали предложения других обслуживающих компаний и в результате остались у нас. Но два дома ушли на самообслуживание. Правда, финансово они прогадали. Вот, например, если при нас в 2006 году ставка за обслуживание была 0,148 Ls/ м², то когда дом от нас ушел, уже с 1 января 2007 года ставка поднялась до 0,25 Ls/ м², а сегодня им для решения внутренних проблем пришлось увеличить ставку до 0,50 Ls/ м².  Для сравнения у нас ставка составляет от  0,25 Ls/ м² до 0,35 Ls/ м^2.

-          А от чего зависит разница?

-          От количества квартир в доме. В многоквартирных домах у нас сегодня ставка 0,25 Ls/ м^2.  Из которых, к тому же, 0,03 Ls/ м² идут на ремонтные работы. Из платы 0,35 Ls/ м², соответственно, около 0,15 Ls/ м² мы откладываем, накапливаем резервный капитал на ремонтные работы, ну а потом уже согласовываем и цель и смету для каждого вида работ и организовываем приёмку работ с участием рабочей группы. 

-          А кто выбирает ремонтные компании? Вы или жильцы?

-          Мы выбираем фирмы и предлагаем жильцам. Есть фирмы, с которыми мы сотрудничаем 15-20 лет и знаем качество работ. Жильцы тоже предлагают свои 2-3 варианта, потом мы собираемся за круглым столом с правлением и принимаем решение. Буквально, рисуем табличку, в которой отмечаем «+» и «-», анализируем все факторы, суммы, качество, наличие гарантий. И когда решение принято, подписываем протокол и начинаем работу.

-          А какие фирмы выбирают чаще? Те, что предлагаете вы, или те, что хотят жильцы?

- Бывают разные варианты. Вот парочка примеров. В доме на ул. Прушу 17 к. 2  требовалась герметизация швов.  Рассматривали 4 варианта. Жильцы предложили вариант почти в два раза дороже, но с менее качественным материалом. В результате выбрали наш вариант, где почти 700 Ls экономия и лучшее качество предлагаемого материала - двухкомпонентного полимерного герметика с большим сроком гарантии.

А вот при утеплении фасада на ул. Рушону 30 к. 1,  по настоянию жильцов была выбрана ими предложенная фирма. Качество материала было предложено одинаковое, сумма сметы одинаковая. Мы заключили трёхсторонний договор, где жильцы сами приняли ответственность за выбор. И за два года жалоб на работу не было.

Однако бывают и ошибки.

Требовалось утеплить фасад. Мы предложили традиционную технологию, когда фасад утепляется каменной ватой. Но жильцы решили выбрать суперсовременную американскую технологию с применением какой-то необыкновенной краски, где 3 мм краски выполняют функцию 100 мм каменной ваты. Это оказалось большой ошибкой. Американская технология в латвийских широтах не работает. Фирма-изготовитель так и не смогла объяснить, почему в океане, в агрессивно-солёной среде, краска работает, как изолятор, а в латвийском мягком климате на фасаде жилого дома на южной стороне - не работает.

Сейчас независимая экспертиза сделала заключение, что этот материал хорошо работает, будучи нанесен на металлическую поверхность, а на каменной поверхности он не только не работает, но и разрушает её. Краска отваливается вместе с кирпичом. Жилые помещения должны «дышать», а такой герметик фасад попросту разрушает.

Мы обычно стараемся предотвратить подобного рода эксперименты и считаем, что нужно применять технологии, которые проверены и работают.

- Как вы сами видите, в чем заключаются обязанности обслуживающей компании?

- Обязанности, в общем, очень логичные: стремиться к тому, чтобы жилой фонд был ухожен; чтобы все системы дома работали бесперебойно;  иметь тесный контакт и диалог с жильцами, чтобы своевременно решать все технические проблемы (замена коммуникаций и т.д.) и принимать правильные технические решения; предлагать технологии уменьшающие платежи для жильцов.

Реально, у нас установлены теплоузлы не те, что предлагал Rīgas Siltums, а другие, более современные, которые позволяют установить экономичный режим потребления тепла, но при этом сохранять комфорт. Например, они позволяют отрегулировать настройки так, чтобы  в дневное/ночное время разница температуры  составила 2-4° С, на 2-3 часа. То есть, когда люди спят или на работе температура в доме несколько меньше. Люди и не ощущают этого, но получается существенная экономия. Эта автоматика позволяет подключать охранные системы, регулировать освещение, дистанционное управление и т.д.

В январе, когда на Delfi были выставлены возмущённые отклики на цены, мы сравнили с нашими, - действительно, уровень цен в наших домах был чуть ниже среднего. И, в связи с новым тарифом, когда к коммунальным платежам добавился налог  21%, мы ждали шквал возмущений, а в результате, почти не было звонков. Наши жильцы увидели, что наши счета -  в пределах нормы.

Отопление, вообще, очень болезненная тема. Кенгарагс – спальный и не самый престижный район. Люди с трудом оплачивают счета и бремя инкассации ложится на наши плечи. И должники, конечно, есть. Rīgas Siltums же требует оплату счетов по договору с нас, не вникая в проблемы людей. В результате, мы не можем в полном объёме заниматься своими прямыми обязанностями, а должны заниматься выбиванием денег для монополиста. А это расходы на делопроизводство, юристов, пошлины, которые к тому же с 1 января в два раза увеличились.

Вот 10 дел, которые обошлись домам в 2000 Ls только пошлины в суд, это прямые расходы, без юристов и т.д. и расходы эти ложатся на жильцов дома, где живут должники. То есть соседи не только оплачивают долги неплательщика, но и несут судебные расходы. То есть тут получается крайне неправильная ситуация: Rīgas Siltums получает свои деньги, а расходы на их взыскание идут с жильцов.

Мы ждём, чтобы наконец был принят закон, по которому Rīgas Siltums сам принимал бы от жильцов платежи за свою услугу. Как, например, Latvenergo или Latvijas Gāze, которые сами производят свои продукты и сами принимают платежи.  В Елгаве, Сигулде, Лиепае, Вентспилсе – там Siltums продаёт свою услугу напрямую потребителям. Необходимо, чтобы такая же практика была принята в Риге. Тогда мы не будем заниматься выбиванием долгов для монополиста, а сможем и время, и деньги напрямую направить на нашу собственную работу.

И, кстати, тогда не будет почвы еще для одной проблемы, когда некоторые обслуживающие компании, получая деньги по счетам, задерживают платежи и создают своим жильцам проблемы.

Каждый должен заниматься своим делом.

- Спасибо за подробное освещение вопросов отопления. Это очень важный вопрос, который волнует наших читателей.

- Ну, сейчас уже весна, так что проблемы отопления на время можно отодвинуть в сторону. Поздравляем наших жильцов, а также читателей журнала «Беседы у семейного очага» и с весной, и с Пасхой, и с концом отопительного сезона, и с уменьшением счетов.

- Да, не за горами летняя передышка. Есть что-то еще, что вы хотели бы пожелать?

- Мы хотим, чтобы люди активно участвовали в проблемах дома, т.к. это их дом, хотя и  большой, но все равно - частный дом, и лучше них никто о нём не позаботится.

А мы выполним свои обязанности и реализуем их решения в жизнь.